Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, jak to zrobić?

Wzór umowy przedwstępnej zakupu domu, mieszkania, działki.

Jak sporządzić umowę przedwstępną i zabezpieczyć się przed kosztownymi błędami.

Wzór umowy przedwstępnej zakupu mieszkania –pobierz
Wzór umowy przedwstępnej zakupu działki niezabudowanej- pobierz
Wzór umowy przedwstępnej zakupu działki zabudowanej -pobierz

Jeśli planujesz zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej.

Uzyskanie własności nieruchomości wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego.  Zanim jednak to nastąpi, konieczne jest  zawarcie umowy kredytu hipotecznego. Uzyskanie decyzji banku o przyznaniu kredytu to klika tygodni oczekiwania. W celu rezerwacji nieruchomość do czasu przystąpienia do aktu notarialnego konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej, pozwoli to uniknąć sprzedaży nieruchomości przez właściciela innym potencjalnym chętnym.

W sytuacji kiedy planujesz kupić nieruchomość z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu bankowego musisz mieć świadomość tego, że aby uzyskać decyzje kredytową o przyznaniu kredytu bank musi przeanalizować Twój wniosek. Weryfikacja w zależności od banku zajmuje minimum około 2 tygodni.

 

Choć niektóre banki deklarują krótszy czas np. 10 dni to w praktyce minimalny czas to około 1-2  tygodni. Natomiast w bankach oferujących na dany czas najkorzystniejsze warunki w szczególności w okresach zwiększonego zainteresowania kredytami hipotecznymi np. wiosną  czas oczekiwania możne wynieść nawet miesiąc.

Polecam artykuł o deklarowanym przez banki czasie operacyjnym obsługi kredytów hipotecznych:

Ile będziemy czekać na kredyt mieszkaniowy. Czasy operacyjne październik.

 

Co to jest umowa przedwstępna zakupu i jakie informacje powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu nieruchomości?

Umowa przedwstępna jest to umowa określająca warunki zakupu nieruchomości, które zostaną zawarte w umowie przyrzeczonej czyli w akcie notarialnym zakupu.

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

-datę i miejsce podpisania umowy,

-dane zbywcy i nabywcy,

-określać przedmiot zakupu,

-cenę zakupu,

-kwotę zadatku.

W umowie możemy zapisać dowolne ustalenia dotyczące kwestii związanych             z umowa takich jak termin przystąpienia do aktu notarialnego, termin przekazania nieruchomości.

Jeśli umowa nie określa terminu umowy przyrzeczonej(aktu notarialnego) wygasa po 1 roku od jej podpisania.

Przedstawienie dokumentu określającego przedmiot i warunki jego zakupu jest konieczne w przypadku jeśli starasz się o zakup nieruchomości  z wykorzystaniem kredytu bankowego. Poza umową przedwstępną banki honorują również oświadczenie zbywcy lub nabywcy, jest to  jednostronne oświadczenie zbywcy lub nabywcy zawierające dane nieruchomości oraz przyszłą cenę zakupu.

Tylko umowa przedwstępna zabezpiecza zobowiązanie kupującego do nabycia nieruchomości, a zbywcy do sprzedaży. Zabezpieczeniem postanowień umowy przedwstępnej jest zadatek.

 

Co to jest zadatek i w jakiej kwocie wpłacić zadatek zbywcy?

Zadatek jest to kwota, którą wpłaca kupujący na rzecz sprzedającego w celu  zabezpieczenia dotrzymania zobowiązań zapisanymi w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości. Zadatek zabezpiecza interesy zarówno zbywcy jak i nabywcy. W sytuacji kiedy nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości z winy nabywcy zadatek przechodzi na rzecz zbywcy. Jeśli natomiast umowa nie zostanie zawarta z winy zbywcy, nabywca otrzymuje 2 krotność kwoty zadatku.

Kwota zadatku może być dowolna, jednak nie powinna być zbyt niska tak aby zbywca nie miał interesu sprzedać nieruchomości innym potencjalnym chętnym.

Umowa przedwstępna bez wpłaconego zadatku jak również oświadczenie zbywcy lub nabywcy umożliwią właścicielowi sprzedaż nieruchomości innemu potencjalnemu chętnemu bez jakichkolwiek konsekwencji.

Jeśli zbywca zada znacznej kwoty zadatku warto mieć na uwadze, że kwota wpłaconego zadatku może być refinansowana przez bank, czyli bank udzielając kredytu może wypłacić nam cześć kwoty wpłaconego zadatku. Sytuacja ta nie dotyczy kredytów w ramach programu dopłata Mieszkanie dla Młodych -tu nie ma możliwości refinansowania zadatku.

Umowa przedwstępna zakupu

Jak nie stracić zadatku?

Decyzja banku o przyznaniu kredytu może być zarówno pozytywna jak i negatywna, przyczyną decyzji negatywnej może być również brak akceptacji przez bank nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu.

Aby nie stracić zadatku wystarczy dodać do umowy przedwstępnej zapis o zwrocie środków przez zbywcę w przypadku przedstawienia decyzji negatywnej banku. Nie warto ryzykować, większość sprzedających zgodzi się na taki zapis w umowie.

Do czasu uzyskania decyzji również nie tylko z naszego powodu bank może nie zgodzić się na udzielenie finansowania. W przypadku kiedy wpłacimy zadatek na poczet zakupu i otrzymamy decyzje negatywną utracimy wpłacone środki. Nie warto ryzykować w takiej sytuacji.

 

Dlaczego nie warto wpłacać zaliczki na poczet zakupu?

Zaliczka nie stanowi zabezpieczenia interesów zbywcy ani nabywcy nieruchomości. W razie odstąpienia od umowy przez jedną z stron podlega ona zwrotowi.

Co kiedy zbywca nie zgadza się na zawarcie umowy przedwstępnej zakupu i przyjęcie zadatku?

Taka sytuacja może mieć miejsce na przykład, kiedy zbywcy zależy na szybkiej sprzedaży i nie chce ograniczać możliwości oferowania nieruchomości innym osobom. Większość banków honoruje w miejsce umowy przedwstępnej oświadczenie zbywcy lub nabywcy. Jest to jednostronne oświadczenie zawierające dane jak na umowie przedwstępnej: przedmiot zakupu, cenę, dane zbywcy i nabywcy.

 

Czy zadatek wpłacać gotówką czy przelewem?

Każda z tych form jest odpowiednia, jednak proponuje aby zadatek był wpłacany na konto podane przez zbywcę w umowie przedwstępnej. Zwłaszcza kiedy decydujesz się na zakup nieruchomości „na własną rękę”

Jaki powinien być minimalny termin przeniesienia własności określony w umowie przedwstępnej?

Sugerowany najkrótszy termin jaki powinien znaleźć się w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości to 1 miesiąc. Warto uzyskać jak najdłuższy termin na przeniesienie własności, nic nie stoi na przeszkodzie aby po uzyskaniu decyzji banku o przyznaniu kredytu przystąpić do aktu notarialnego wcześniej niż zakładano w umowie przedwstępnej.

 

Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, dodatkowo zabezpieczeniem praw wynikających z umowy będzie wpis w dziale 3 księgi wieczystej nieruchomości. Takie rozwiązanie nie spowoduje wzrostu kosztów. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego stanowi ½ taksy notarialnej czyli opłaty należnej notariuszowi za jego czynności. Natomiast koszt taksy notarialnej należnej notariuszowi za przeniesienie własności będzie niższy o ½ tak wiec suma będzie wyższa jedynie o koszt wpisu roszczenia do działu 3 księgi wieczystej tj. 150 zł.

Zapraszam do zapoznania się z kosztami notarialnymi w artykule:

Jakie są koszty notarialne przy zakupie nieruchomości?

Obecnie zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest konieczne przy zakupie lokali na rynku pierwotnym od dewelopera.